L’immobilier représente l’investissement favori des ménages français. Qu’il s’agisse de devenir propriétaire de sa résidence principale, de se constituer un patrimoine, de préparer son départ à la retraite ou encore d’anticiper sa succession, la pierre fait office de valeur refuge. En pleine croissance au cours de ces dernières années, la ville de Lille attire de plus en plus d’investisseurs. Les politiques de la mairie de Lille mises en œuvre ont pour objectif de redonner de la visibilité à la métropole, qui a notamment souffert de la période post-industrielle. Avant de se lancer dans l’immobilier locatif, il est cependant important de bien définir sa stratégie en fonction de ses objectifs. Voici nos conseils pour mener un investissement immobilier à Lille et dans sa région.
Définir ses objectifs avant d’investir dans l’immobilier locatif
L’immobilier locatif représente de nombreux avantages. Mais il est primordial de prendre des précautions avant d’investir. Toute opération immobilière doit en effet être précédée d’une phase de réflexion et d’information :
- Quel budget ?
- Quel financement ?
- Quel dispositif de défiscalisation éventuel ?
- Quels revenus attendus ?
- Quelle fiscalité ?
- Quel logement ?
Ce sont autant de questions que doit se poser l’investisseur. Sans compter le montant du loyer qui doit être fixé en fonction des objectifs, mais aussi de la réalité du marché et des éventuelles règles d’encadrement en vigueur, ainsi que la stratégie de gestion locative. Pour la ville de Lille, mener un investissement locatif nécessite de prendre en compte l’encadrement des loyers, mis en place depuis le 1er mars 2020.
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est donc nécessaire de définir clairement ses objectifs. La nature du bien acquis pourra varier selon s’il s’agit de percevoir des revenus complémentaires, de transmettre son acquisition à ses enfants ou de se constituer un patrimoine en achetant en couple. Si vous envisagez d’acquérir un bien à Lille, il peut être intéressant de penser votre stratégie sur le long-terme et faire l’état du marché immobilier lillois. Par exemple, vous pouvez envisager l’acquisition par une SCI pour faciliter la transmission.
Financer son investissement locatif grâce à l’apport personnel et au crédit immobilier
L’investissement immobilier locatif dépend beaucoup de l’enveloppe budgétaire qui peut être mobilisée. L’effort d’épargne est dans ce cas primordial. Il s’agit de la somme qui peut être débloquée chaque mois, au profit de l’investissement, en plus des autres frais et charges et des éventuelles mensualités de crédit. Attention toutefois, il est important de conserver une part d’épargne pour les imprévus et notamment pour les travaux. À noter que cet effort peut être réduit si l’investisseur dispose d’un apport personnel lui permettant de financer son investissement locatif en tous cas en partie.
L’apport personnel permet en outre de réduire la part empruntée, pour ceux qui ont recourt au crédit immobilier, mais également de compenser l’intégralité des mensualités du prêt grâce aux loyers. Enfin, l’apport favorise l’obtention de conditions de financement attractives telles qu’un taux bas.
Comme le conseille ce site, il est également possible de réduire son effort d’épargne en demandant un allongement de son crédit immobilier. Les intérêts seront certes plus importants, mais ils pourront être déduits des revenus locatifs.
Les pièces à fournir pour constituer son dossier de financement
Maintenant que les objectifs du projet ont été clairement définis, il est judicieux de préparer en amont son dossier de financement avant d’aller à la rencontre des établissements de crédit. Tout d’abord, il va falloir lister les pièces justificatives qui vont permettre aux futurs préteurs d’évaluer la situation financière du demandeur dans le but de déterminer sa solvabilité.
La liste des pièces justificatives comprend :
- Un justificatif d’identité (la carte d’identité ou carte de séjour).
- Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, facture d’électricité etc.).
- Un justificatif de la situation familiale (Livret de famille).
- Les 2 derniers avis d’imposition.
- Les 3 derniers bulletins de salaire (pour chaque demandeur d’emprunt).
- Les documents qui certifient l’authenticité de l’opération en cour de réalisation (compromis de vente, titre de propriété, contrat de construction).
Comment bien choisir l’emplacement de son investissement locatif à Lille ?
Choisir le lieu de l’investissement permet de s’affranchir d’une vacance locative trop importante qui viendrait plomber l’opération. Il est donc souvent recommandé d’acheter pour louer avec les mêmes critères de sélection que si l’on achetait pour vivre. Après s’être assuré que la commune cible bénéficie d’une demande locative conséquente, il faut envisager les conditions d’une future revente.
Dans la métropole lilloise, on constate que certains quartiers et certaines villes sont préférées par les locataires à d’autres. C’est notamment le cas de Lomme et Hellemmes, deux communes associées à Lille. De même, les villes de Loos et Marcq-en-Baroeul sont particulièrement recherchés. Au sein de Lille, les quartiers suivants sont très prisés par les locataires :
- Le quartier Vauban
- Le vieux-Lille
- Vauban-Esquermes
- Wazemmes
Vient ensuite la phase d’enquête de l’environnement et du voisinage, qui permet de s’assurer d’une offre de transports, de commerces et d’emplois suffisamment attractive. Les sites d’offres de locations immobilières ainsi que l’INSEE peuvent apporter les données manquantes, notamment en ce qui concerne le montant des loyers et le taux de logements vacants.
Investir dans l’immobilier locatif nécessite également de choisir entre deux types de location :
- La location nue
- La location meublé, ou LMNP
La location meublée vous permettra de bénéficier du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) si vous êtes un particulier. Ce statut confère plusieurs avantages notamment sur le plan de la fiscalité avec le régime d’imposition microfoncier. La location nue confère d’autres avantages. Notamment si vous acquérez un bien neuf : votre investissement peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le dispositif Pinel à Lille est particulièrement privilégié par les investisseurs.
Le loyer doit être fixé en fonction des réalités du marché locatif local
Logement loué meublé ou non meublé ? telle est la question. Dans le cadre d’une location vide, souvent plus stable, le bail est conclu pour une durée de trois ans, renouvelable. Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charge et les revenus sont taxés au titre des revenus fonciers : micro foncier si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 € et réel au-delà.
Dans le cadre d’une location meublée, le contrat de location n’est fixé que pour un an et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charge. Depuis 2015, la loi fixe la liste précise des équipements requis pour qu’une location soit considérée comme meublée. Contrairement à la location nue, les recettes sont imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime forfaitaire permet en outre de n’être imposé que sur 50 % des recettes annuelles, ce qui est particulièrement avantageux.
Une fois le bien et le locataire trouvés, il s’agit ensuite d’établir le loyer. Si dans la plupart des cas, il peut être fixé librement entre le bailleur et le locataire, dans certaines agglomérations dont Lille, un dispositif d’encadrement des loyers existe. Il est également important de se renseigner sur les tarifs pratiqués afin de s’assurer d’être en phase avec la réalité du marché. À noter que le loyer doit être assorti d’une somme dédiée aux charges dites récupérables, dont doit s’acquitter le locataire.
Pour une première mise en location d’un bien à Lille, le loyer de base doit respecter le loyer de référence majoré. Des obligations dans la rédaction du bail sont également à l’œuvre, avec notamment des mentions à faire figurer telles que :
- Le montant du loyer de base, c’est à dire le loyer effectif pour la location (hors charges)
- Le loyer de référence en cours à la signature du bail
- Le loyer de référence majoré à la signature du bail
Concernant le montant plafond du loyer, il dépend de plusieurs facteurs :
- La date de création du logement (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1970 à 1990, après 1990)
- Le nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus)
- Le type de location : vide ou meublée
- Le secteur géographique
En ce qui concerne le secteur géographique, la ville de Lille est découpée en quatre parties, nommée de zone 1 à zone 4 en fonction de la tension locative.