Tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou d’investir dans l’immobilier

L’immobilier représente l’investissement favori des ménages français. Qu’il s’agisse de devenir propriétaire de sa résidence principale, de se constituer un patrimoine, de préparer son départ à la retraite ou encore d’anticiper sa succession, la pierre fait office de valeur refuge. Avant de se lancer dans l’immobilier locatif, il est cependant important de bien définir sa stratégie en fonction de ses objectifs. Voici nos conseils.

Définir ses objectifs avant d’investir dans l’immobilier locatif

L’immobilier locatif représente de nombreux avantages. Mais il est primordial de prendre des précautions avant d’investir. Toute opération immobilière doit en effet être précédée d’une phase de réflexion et d’information :

  • Quel budget ?
  • Quel financement ?
  • Quel dispositif de défiscalisation éventuel ?
  • Quels revenus attendus ?
  • Quelle fiscalité ?
  • Quel logement ?

Ce sont autant de questions que doit se poser l’investisseur. Sans compter le montant du loyer qui doit être fixé en fonction des objectifs, mais aussi de la réalité du marché et des éventuelles règles d’encadrement en vigueur, ainsi que la stratégie de gestion locative.

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est donc nécessaire de définir clairement ses objectifs. La nature du bien acquis pourra varier selon s’il s’agit de percevoir des revenus complémentaires, de transmettre son acquisition à ses enfants ou de se constituer un patrimoine en achetant en couple.

Financer son investissement locatif grâce à l’apport personnel et au crédit immobilier

L’investissement immobilier locatif dépend beaucoup de l’enveloppe budgétaire qui peut être mobilisée. L’effort d’épargne est dans ce cas primordial. Il s’agit de la somme qui peut être débloquée chaque mois, au profit de l’investissement, en plus des autres frais et charges et des éventuelles mensualités de crédit. Attention toutefois, il est important de conserver une part d’épargne pour les imprévus et notamment pour les travaux. À noter que cet effort peut être réduit si l’investisseur dispose d’un apport personnel lui permettant de financer son investissement locatif en tous cas en partie.

L’apport personnel permet en outre de réduire la part empruntée, pour ceux qui ont recourt au crédit immobilier, mais également de compenser l’intégralité des mensualités du prêt grâce aux loyers. Enfin, l’apport favorise l’obtention de conditions de financement attractives telles qu’un taux bas.

Comme le conseille ce site, il est également possible de réduire son effort d’épargne en demandant un allongement de son crédit immobilier. Les intérêts seront certes plus importants, mais ils pourront être déduits des revenus locatifs.

Les pièces à fournir pour constituer son dossier de financement

Maintenant que les objectifs du projet ont été clairement définis, il est judicieux de préparer en amont son dossier de financement avant d’aller à la rencontre des établissements de crédit. Tout d’abord, il va falloir lister les pièces justificatives qui vont permettre aux futurs préteurs d’évaluer la situation financière du demandeur dans le but de déterminer sa solvabilité.

La liste des pièces justificatives comprend :

  • Un justificatif d’identité (la carte d’identité ou carte de séjour).
  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, facture d’électricité etc.).
  • Un justificatif de la situation familiale (Livret de famille).
  • Les 2 derniers avis d’imposition.
  • Les 3 derniers bulletins de salaire (pour chaque demandeur d’emprunt).
  • Les documents qui certifient l’authenticité de l’opération en cour de réalisation (compromis de vente, titre de propriété, contrat de construction).

Comment bien choisir l’emplacement de son investissement locatif ?

Choisir le lieu de l’investissement permet de s’affranchir d’une vacance locative trop importante qui viendrait plomber l’opération. Il est donc souvent recommandé d’acheter pour louer avec les mêmes critères de sélection que si l’on achetait pour vivre. Après s’être assuré que la commune cible bénéficie d’une demande locative conséquente, il faut envisager les conditions d’une future revente.

Vient ensuite la phase d’enquête de l’environnement et du voisinage, qui permet de s’assurer d’une offre de transports, de commerces et d’emplois suffisamment attractive. Les sites d’offres de locations immobilières ainsi que l’INSEE peuvent apporter les données manquantes, notamment en ce qui concerne le montant des loyers et le taux de logements vacants.

Le loyer doit être fixé en fonction des réalités du marché locatif local

Logement loué meublé ou non meublé ? telle est la question. Dans le cadre d’une location vide, souvent plus stable, le bail est conclu pour une durée de trois ans, renouvelable. Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charge et les revenus sont taxés au titre des revenus fonciers : micro foncier si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 € et réel au-delà.

Dans le cadre d’une location meublée, le contrat de location n’est fixé que pour un an et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charge. Depuis 2015, la loi fixe la liste précise des équipements requis pour qu’une location soit considérée comme meublée. Contrairement à la location nue, les recettes sont imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime forfaitaire permet en outre de n’être imposé que sur 50 % des recettes annuelles, ce qui est particulièrement avantageux.

Une fois le bien et le locataire trouvés, il s’agit ensuite d’établir le loyer. Si dans la plupart des cas, il peut être fixé librement entre le bailleur et le locataire, dans certaines agglomérations comme Paris et Lille, un dispositif d’encadrement des loyers existe. Il est également important de se renseigner sur les tarifs pratiqués afin de s’assurer d’être en phase avec la réalité du marché. À noter que le loyer doit être assorti d’une somme dédiée aux charges dites récupérables, dont doit s’acquitter le locataire.